Análise de FIIs: Os indicadores de um FII e a nota por pilares

Análise de FIIs faz parte da categoria Finanças da AppSuite. Informe só o código do fundo imobiliário: o app busca os informes da CVM e a cotação, a IA classifica o fundo, escolhe as premissas e escreve o relatório. Nunca recomenda: quem decide é você.

Este guia é para quem já usa o app no dia a dia e quer um passo a passo. Neste post: os indicadores de um FII, a nota por pilares e os modelos de valuation.

Os indicadores de um FII

P/VP, dividend yield, vacância, WAULT, concentração e mais.

• P/VP: cotação sobre o valor patrimonial da cota.
• Dividend yield de 12 meses e do mês, e sobre o valor patrimonial.
• Rendimento real (descontado o IPCA) e a diferença para a NTN-B.
• Consistência: meses pagos e a variação dos rendimentos.
• Patrimônio: variação do valor patrimonial da cota e as emissões.
• Tijolo: vacância física e financeira, inadimplência, maior imóvel, setor dos inquilinos e WAULT.
• Papel: CRI no ativo, quantidade de CRI e maior emissor.
• Todos: alavancagem e rendimentos declarados sobre o resultado.
• Cada indicador mostra a origem: o informe e o mês, a brapi.dev ou o cálculo do app.
• Taxa, LTV e garantias de cada CRI não vêm nos dados abertos: confira no relatório gerencial.

A nota por pilares

As regras de cada pilar e o que a nota não é.

• Renda: diferença para a NTN-B, meses pagos e variação dos rendimentos.
• Patrimônio: variação real do valor patrimonial e emissões com queda do valor patrimonial.
• Risco: as regras do tipo de fundo (vacância, inadimplência, concentração, WAULT, emissor de CRI, alavancagem e distribuição).
• Gestão: taxa de administração, cotistas e troca de gestor.
• Preço sobre o patrimônio: o P/VP com uma referência por tipo.
• As faixas são didáticas e gerais, mostradas em cada regra. A nota não é um rating nem recomendação.
• Pilar sem dados fica de fora da média.

Os modelos de valuation

DY desejado, NTN-B mais prêmio, Gordon e P/VP de referência.

• DY desejado: rendimentos de 12 meses divididos pelo DY que você exige.
• NTN-B mais prêmio: rendimentos de 12 meses divididos pela taxa real da NTN-B mais um prêmio.
• Gordon: rendimentos vezes 1 mais o crescimento real, divididos pela taxa real menos o crescimento real.
• P/VP de referência: o múltiplo vezes o valor patrimonial da cota.
• O preço justo é a média ponderada; o preço-teto desconta a margem de segurança.
• O crescimento real embutido é o que faz o Gordon igualar a cotação.
• Os cenários mudam 1 ponto nas taxas e 0,1 no P/VP.

Dúvidas comuns

Por que a vacância financeira é aproximada?

O informe trimestral traz a vacância de cada imóvel e a parte da receita, não a receita perdida. O app pondera a vacância pela receita.

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